dimanche 26 août 2012

Immobilier : l’effet cliquet


Effet cliquet immobilier krach
- Alors où est le krach ?
- Ne vous inquiétez pas, vous serez bientôt servis !

Comme vous le savez, je suis très pessimiste concernant l’immobilier en France : les rendements locatifs sont extrêmement faibles, le chômage est en hausse, les taux d’emprunt sont au plus bas, les banques prêtent de moins en moins et les incitations fiscales (scellier etc) sont en passe de disparaitre !

Alors que se passe-t-il ? Nous sommes actuellement dans une période d’attentisme appelée "effet cliquet": les vendeurs refusent de voir la réalité en face et donc de baisser leurs prétentions tandis que les rares acheteurs solvables attendent des baisses de prix importantes.

Les éléments qui confortent cette hypothèse:
  • Au deuxième trimestre les volumes de transactions ont baissé de 40% par rapport au deuxième trimestre 2011.
  • Malgré le fait que les taux des crédits immobiliers ont atteint leur niveau le plus bas historique, atteignant 3,15 % sur 20 ans (août 2012).


L’effet cliquet définit par Wikipedia :
Il correspond au comportement des propriétaires fonciers (particuliers ou personnes morales) qui ne souhaitent pas mettre en vente leurs biens lors du climat du début de la phase de baisse. La diminution de la liquidité du marché foncier provoque ainsi une tension sur l'offre de foncier. Celle-ci est caractérisée par une chute notable des transactions mais aussi par une forte résistance des prix à la baisse. 
Cet attentisme est principalement expliqué par le fait que les vendeurs mettent en vente leurs biens à prix initial trop élevé, souvent basé sur une anticipation de la poursuite de la hausse du marché. Il est également relié à l'aversion psychologique des vendeurs à accepter des pertes et par conséquent il est souvent observé un refus des vendeurs de baisser le prix sur une période prolongée.

Quoi qu’il en soit, je ne vois pas l’intérêt de s’embêter avec de l’immobilier locatif qui propose des rendements de 5% brut soit 2-3% net (effet de levier négatif !).

Alors, est-ce le calme avant la tempête ?

Performances: 3 ans et demi !

Depuis sa création en février 2009, le portefeuille affiche une performance de +52% soit une moyenne de +12,7% net par an (dividendes, taxes et frais de transaction compris).

Performances du portefeuille (en bleu) depuis sa création *

Comme vous pouvez le voir, le "béta" (exposition au marché action) a fortement augmenté ces dernières années, ce qui se traduit par une plus forte volatilité ainsi qu'une corrélation au CAC40 accrue. Le portefeuille reste tout de même moins volatil que l'indice parisien.

La stratégie peut se résumer en 5 points:


  • Contrariante
  • Orientée "Value"
  • Focalisée sur le long terme
  • Basée sur l'analyse fondamentale
  • Active sur les marchés les moins efficients

La distribution des rendements journaliers laisse apparaître un skewness positif (les fortes variations sont davantage positives que négatives) souhaité par tout investisseur présentant une aversion au risque.
Distribution des rendements journaliers

Je vais continuer à gérer ce portefeuille en poursuivant la même stratégie et en me focalisant encore davantage sur l'analyse des cash flows.

N'hésitez pas a vous inscrire à la newsletter afin d'être au courant du prochain post.


(*) Note: la comparaison avec l'indice CAC40 n'est faite qu'à titre de rappel historique de l'état du marché. La comparaison est biaisée étant donné que cet indice ne prend pas en compte les dividendes et n'est pas représentatif du portefeuille.